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房市達人~必讀房市達人殺價六招 林心怡 轉寄 列印 捷運周邊的物件，仍是不敗的房市選擇。 對於首購族來說，文山區是不錯的買屋選擇。 想要選擇物超所值的物件，中古老公寓是不錯的選擇，議價空間也大。 林口、三峽土地價格相對台北市便宜，加上建案量體大，議價空間也大增。 房市投資達人張淳淳。 房市投資達人崔佐英。 一連串房市的負面消息，造成民眾購屋信心不足，但也正因為如此，近期議價空間大增，本刊精選自住客購屋區域指南，以及房市達人的砍價教戰手則，幫你順利找到物美價廉好標的。 今年原本準備在台北市買房子、從事設計業的紀佳君，好不容易打定主意想下手購屋，但一下看到房市景氣降溫的報導，就心想：「等房價回檔大跌後再買。」可是一會兒又看到專家信心喊話：「台灣北市房市跌價不易，相對全球價值被低估，外資興趣濃厚。」讓他陷入兩難，到底是該買還是不該買？ 挑便宜好標的 根據經建會委託調查的第三季「台灣住宅需求動向報告」顯示，房價信心綜合分數由上季較為樂觀的一○一分大跌至八十八分，不但跌破百元關卡，甚至低於ＳＡＲＳ時的九○．八二分。而從象徵民眾購屋負擔的全國房價所得比來看，大台北地區裡，以台北市的房價所得比最高，高達九．九倍，其次依序為台北縣的七．二倍、桃園縣市的六．七倍等。 「這代表隨著房價高漲，使得自住型的購屋者備感愈來愈買不起房子的壓力，以至於信心鬆動所致。」負責這項調查的政大地政系教授張金鶚說。而根據永慶房仲網第三季購屋趨勢大調查發現，希望購屋總價在七百萬元以下的人，在台北市有高達四成左右，台北縣更高達五五‧八％，足見面對動輒千萬元的北市房價，購屋者明顯感受到一定的壓力。 民眾購屋信心不足，從第一線的房屋銷售市場也能看出端倪。隨著預售屋市場在潛銷期就大賣的好成績不再，預售期也從三個月拉長至半年，即便是北市大坪數的部分豪宅也受到衝擊，一些天母、北投的豪宅建案，有的喊到每坪八十、九十萬元，但真正的成交價從五十至六十幾萬元，足見隨著房市交投熱絡的盛況不再，房價議價空間加大。換句話說，不論是預售屋還是中古屋，都已漸漸由賣方市場逐漸轉為買方市場。永慶房仲集團總經理廖本勝指出，除了中古屋賣方已開始調整「房價不高不賣」的心態，預售屋也隨著推案量大增，以及前兩年進場的投資客，已面臨交屋、本利攤還等壓力，必須陸續釋出，種種因素均十分有利自住型購屋者，只要能掌握議價訣竅，一樣能找到物美價廉好標的。 只是，房價所得比最高的台北巿房價，真的就會因此大幅下修嗎？張金鶚指出，台北巿因土地有限，房價大跌確實不容易，但產品較無特色，區域地段不佳的個案，未來將可能率先拉回，建議自住型購屋者最好「貨比三家」，乘機多花時間挑選適合自己的物件，才是上策。 買對區域抗跌 「房價長線多頭趨勢不變，自住型購屋者在勇敢議價之餘，最好避開供給量大的的區域。」廖本勝指出。「買屋只要觀念正確，頂多買貴，不會買錯。」戴德梁行台灣區總經理顏炳立則認為，地段好的市區可以用合理價判斷房子，郊區就最好能買到便宜價。 至於在大台北地區，到哪邊找物件才不會錯？在這裡我們劃分為抗跌區、增值區以及首購超值區三個部分。首先，專家眼中的抗跌區塊，大安、信義、內湖區均是抗跌保值的首選區，以大安區來說，該區有台北市最大的大安森林公園，文教氣息濃厚，是歷久不衰的精華地段；信義區則是具備與北市新興豪宅聚落為鄰的高生活水準；台北縣則以與台北市僅一橋之隔的永和市為佳。 其次較具增值空間的區塊，則是以有都更題材、價位相對北市其他區便宜的萬華，和日前才宣布松山機場限高放寬的松山區，以及內科新貴青睞的大直重劃區等；北縣則以新莊副都心，其有捷運等重大建設的區塊為首選；至於房屋量體較大的林口、三峽房價雖然議價空間大，但房市短線大漲不易。 因此對於首購族來說，北市可以考慮漲幅相對各區較小的文山區、萬華區；其中，台北縣交通四通八達的中和市，尤其對於預算在五百萬元以下的首購族來說，是不錯的購屋選擇。 六大殺價祕訣 至於該如何增加議價空間的本領？「以台北市來看，房市長線多頭不變，建議自住型購屋者，不妨乘機大膽議價撿便宜。」北區房屋首席總經理彭培業說。只是議價是門學問，除了選對標的，又能對症下藥才能買到物美價廉的好房子。 在這裡特別收集了房產投資達人張淳淳，以及擁有十八年經驗的專業投資人崔佐英等房市專家，整理出六大殺價祕訣，教購屋者成為房市議價達人。 ◆祕訣１：了解當地行情 專業投資人崔佐英指出，通常預售屋售價與中古屋均價，價差愈大，代表可議價的空間愈多，一般來說，中古屋與預售屋的合理價差大約二～三成，購屋者最好能勤於比價，才不容易吃虧。 手上最多曾經有上百間房子的張淳淳指出，要殺價，一定要做好功課，否則胡亂殺價，也很可能錯失好物件。首先，絕對要多問三、四家房仲業對該物件的看法，並勤跑建案、勤問周邊鄰居，並且上網收集資料。此外，中古市場的交易行情價可參考房仲網站及內政部地政司全球資訊網，比方說透過信義房屋、永慶房仲網、吉家網等均可收集房市行情。 ◆祕訣２：態度要軟，原則要硬崔佐英指出，殺價最忌「心太軟」，即使買方價位有了讓步，還是要堅持己見，即使一坪差四千元，五十坪就差二十萬元了，看似鳳毛麟角，但算算差不多可以買一些實用的家電或喜歡的家具，堅持「價位」是必要的原則。 「最好先了解屋主賣房子的原因。」崔佐英說，如果屋主是有資金困難，那麼議價空間比較大，如果屋主是低檔入市或經濟能力較好的，買方最好能表明誠意，套套交情，「感覺」夠好的話，屋主說不定會賣得更便宜一點。總之，態度要軟，但「原則」一定要硬。 ◆祕訣３：先殺單價，再砍總價 通常是先殺每坪單價，再以「殺整數」、「殺尾數」的方式再砍總價。比方說對方每坪開價五十萬元，三十二坪的房子，通常對方會希望以一坪四十五萬元成交，這時可以先殺一坪四十萬元，總價為一二八○萬元，即可再殺到一二五○萬元。 一般來說，目前北市精華區域預售屋最多可以殺到八八折，中古屋則有砍到二至三成的空間。張淳淳建議，中古屋還是有機會殺到七成的機會；不過，對於林口或三峽等土地便宜、建案量大的地區來說，新屋的議價空間可以更大，尤其在周二～周四平常上班日看屋，或銷售期即將尾聲時，更具有殺價優勢。 ◆祕訣４：從租金成本推算合理房價 通常中古屋的房價較難估算，尤其在考量區位、通貨膨脹、經濟環境等各項因素後，無法完全以屋齡做考量，因此，除了打聽周邊行情，崔佐英認為，還可以租金行情推論合理房價。 比方說，大安區三十坪的舊公寓月租金為三萬元，就可以租金推估合理房價為七百二十萬元（3萬x12個月÷5%的年租金報酬率=720萬元），再以此價格做殺價。 ◆祕訣５：黑白臉專業嫌貨 俗話說的好：「會嫌貨的才是買家。」張淳淳指出，嫌貨要有道理可循，才能顯得出「專業」，最好的方式就是從大環境開始挑剔起，比方說附近沒有捷運、環境吵雜都是可以議價的因素；再來就是嫌「內部」環境，比方說格局太差、裝潢還需要花錢翻新等。千萬別一開始就一副非買不可的樣子，一旦被買方看穿心思，要砍價，恐怕較困難。 最好的方式，是找親朋好友一起去看房子，一個扮黑臉百般挑剔，一個展現購屋誠意，一搭一唱地把價格談低。崔佐英指出，還曾有人殺價殺到最後，為留最後的退路，還聲稱要請風水師來看風水，當屋主聽到風水欠佳後，一經買方殺價，又便宜了一成，也算是意外的收穫。 ◆祕訣６：選對人議價 以北部預售屋來說，通常跑單小姐可議價空間最多可達一○％，專案經理或代銷主管可以達一五％，至於建設公司的主管，甚至總經理或董事長就有二○％的議價空間。張淳淳指出，就曾經有友人帶著某建設公司總經理的名片前去殺價，結果便宜兩成，所以說找到「對」的人買房子，可以有更多議價空間。 此外，預售屋可以拗裝潢與配備，中古屋則可聲稱需要再花錢大翻修，再進一步砍價。總之，殺價不要一次到位，不要先付斡旋金，保持冷靜多看幾間房子，就有機會買到物美價廉的好物件。 購屋趨勢大調查 5成民眾希望房價700萬以下 ★300萬元以下 ⊙台北市：3.66％ ⊙台北縣： 8.15％ ★301～500萬元 ⊙台北市：14.64％ ⊙台北縣：22.22％ ★501～700萬元 ⊙台北市：22.54％ ⊙台北縣：25.43％ ★701～900萬元 ⊙台北市：19.08％ ⊙台北縣：20.25％ ★901～1,200萬元 ⊙台北市：19.65％ ⊙台北縣：12.10％ ★1,201萬元～2,000萬元 ⊙台北市：15.41％ ⊙台北縣： 10.12％ ★2,001萬元以上 ⊙台北市：5.01％ ⊙台北縣：1.73％ 大台北地區專家最看好的不敗區塊 ◆抗跌區 ◎大安區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：52.5 20年公寓：45.1 10年大廈：51.4 ★推薦因素：區內有全台北市最大的大安森林公園，文教氣息濃厚 ★區域範圍或推薦路段：大安森林公園周邊 ◎信義區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：56.1 20年公寓：34.5 10年大廈：40.3 ★推薦因素：台北市新興豪宅聚落，生活水準高 ★區域範圍或推薦路段：信義計畫區 ◎永和市 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：26.6 20年公寓：21.2 10年大廈：23.6 ★推薦因素： 人口密集、距離台北市僅一橋之隔 ★區域範圍或推薦路段：四號公園周邊、捷運站周邊 ◎內湖區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：32.920年公寓：28.5 10年大廈：32.5 ★推薦因素：大內科都市計畫加值，居住環境優美 ★區域範圍或推薦路段：內湖五期、星雲街、金湖路 ◆增值區 ◎萬華區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：34.4 20年公寓：18.2 10年大廈：24.7 ★推薦因素：都市更新潛力十足 ★區域範圍或推薦路段： 環河南路、貴陽路、昆明街周邊 ◎新莊市 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：18.3 20年公寓：15.7 10年大廈：15.9 ★推薦因素：新莊副都心、新莊捷運線 ★區域範圍或推薦路段：新莊副都心、頭前重劃區周邊 ◎松山區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：44.3 20年公寓：38.6 10年大廈：41.2 ★推薦因素：松山機場限高放寬，有多條興建及規畫中之捷運線 ★區域範圍或推薦路段：民生社區 ◎中山區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：38.8 20年公寓：26.9 10年大廈：29.4 ★推薦因素：台北市新興豪宅聚落，內科高科技新貴的最愛 ★區域範圍或推薦路段： 大直重劃區 ◆首購超值區 ◎文山區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：31.9 20年公寓：24.9 10年大廈：25.8 ★推薦因素：居住環境優美，為台北市房價相對較低者 ★區域範圍或推薦路段：政大附近、木新路三段 ◎中和市 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：22.9 20年公寓：18.7 10年大廈：19.5 ★推薦因素：捷運便利，近年新案推案多 ★區域範圍或推薦路段：捷運站周邊 ◎萬華區 ★2007年成屋成交行情（萬元／坪） 新成屋：34.4 20年公寓：18.2 10年大廈：24.7 ★推薦因素：都市更新潛力十足 ★區域範圍或推薦路段：環河南路、貴陽路、昆明街周邊 ※PS：首購超值區預算在500～600萬元間 針對不同價格預算的買屋Best buy ◆建議預算：500萬元以下 推薦區域：中和市 2007年成屋平均成交行情（萬元／坪）：17.3 推薦路段範圍：圓通路、員山路、興南路 推薦原因：鄰近捷運站，未來還有捷運環狀線經過。 ◆建議預算：600～700萬元 推薦區域：永和市 2007年成屋平均成交行情（萬元／坪）：22.4 推薦路段範圍：環河西路、仁愛路 推薦原因：與台北市僅一橋之隔，部分地區具河岸景觀。 ◆建議預算：1,000～1,500萬元 推薦區域：內湖區 2007年成屋平均成交行情（萬元／坪）：30 推薦路段範圍：星雲街、成功路、內湖路 推薦原因：公園綠地多，生活機能佳。 ◆建議預算：2,000萬元以上 推薦區域：中山區 2007年成屋平均成交行情（萬元／坪）：49.7 推薦路段範圍：大直重劃區 推薦原因：新興發展區，都市規畫完善，且鄰近內科，房價潛力十足。 ※（此處以自住型房子為主，為正常2～3房產品） 房市投資達人／張淳淳 ◎現職：張淳淳國際股份有限公司執行長、《張淳淳教妳30萬買屋當富豪》作者 ◎房市殺價事蹟：信義計畫區精華地段物件，從1,500萬殺至1,250萬元 房市投資達人／崔佐英 ◎現職：東森房屋光復店店經理 ◎房市殺價事蹟：大安區精華地段物件，從1,600萬殺價至1,280萬元
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